深圳2016年商业写字楼市场行情分析和预测

发布时间：2016-04-30　　作者：

　一、优质写字楼市场方面

　　本季度深圳新增供应继续维持高位，六个项目共计为市场带来超34万平方米的新增供应。多项政策利好带动新增需求继续增长，来自本地租赁投资公司的需求增长明显。此外， P2P行业风险显现，部分业主对P2P租户提高门槛。由于新项目体量较大且多于春节后3月初交付使用，空置率普遍较高，全市整体空置率环比上升2个百分点至7.3%，但依然录得了高达18万平方米的单季净吸纳量。得益于本地租赁投资公司的快速扩张以及持续的新设立企业的询价，业主方于年初提高其租金报价以观后市。整体市场平均租金季度环比上升1.5%至每月每平方米198.2元。

　据相关分析，未来六个月仍有大量新增供应，主要分布在福田CBD和南山区。P2P行业的整顿以及新增供应密集交付将推升整个市场空置率，但新增需求的增加依然令业主充满信心，预计整体市场租金将保持平稳。

　　二、优质零售物业市场方面

　　本季未有新增供应入市，现有购物中心租户调整依然积极。餐饮业态仍为市场去化的主力。与此同时，来自国内外设计师品牌、品牌集合店以及儿童类商家也在积极布点。值得注意的是随着市场竞争的日益加剧，新晋品牌继续成为业主青睐的租户选择，季内共录得11家品牌首入深圳。受到个别购物中心调整的影响，整体市场空置率环比微升0.1个百分点至6.7%。租金方面，活跃的租赁需求带动空置率得以改善的购物中心小幅上调其首层租金报价，至季末，整体市场平均租金同样本环比上涨0.2%至每天每平方米26.3元。

　　未来六个月，预计将有约30万平方米新增供应入市，多位于福田的非核心区域。受大量的新增供应以及个别项目的调整影响，预期整体市场平均租金将保持稳定，空置率将升高。

　　三、物流仓储市场方面

　　深圳物流市场在一季度无新增供应入市，整体市场供应依然有限，仅有少量厂房转为高标仓用途。来自传统零售商、传统电商和第三方物流的需求较为稳定，跨境电商进出口渠道的全面开通持续促进跨境电商的需求在季度内录得小幅增长。从整体市场来看，新增供应匮乏而需求略有增幅带动市场空置率环比下降0.1个百分点至7.5%。同时，稳定的市场需求带动深圳优质物流设施市场的平均租金同样本环比上涨0.7%，报每月每平方米39.6元。

　　未来六个月，预期无新项目入市。深圳获批为跨境电商综合试验区，将跨境电商的服务试点扩大到整个深圳市将加速跨境电商的业务增长，但即将实施的跨境电商税费改革预计又将在短期一定程度上对行业造成影响，总体来看跨境电商的业务依然会保持增长。此外来自电商以及第三方物流的需求增长将加剧整体市场供不应求的局面，从而推升市场平均租金保持继续上涨，空置率停留在相对较低水平。

（来源：世邦魏理仕）