深圳楼市格局悄然改变 高档写字楼需求旺盛

发布时间：2015-03-13　　作者：

4月份以来的一系列调控政策，使得住宅市场遭到前所未有的严厉调控。由于商铺、写字楼等商业属性产品不在两次房产新政调控范围内，仍旧不限贷款套数及贷款人户籍，在住宅交易有所“转冷”时，商业地产交易却突现火爆。

地产巨头加大商业地产投资力度

业内人士称，一些开发商已开始持有一定比例的写字间产品。写字间产品虽然占用资金较多，回收期较长，现阶段利润不如居住类房地产，但毕竟商业地产本身也可以获得稳定收益。另外，写字间产品属优质抵押物，通过抵押还可获得融资，进而获取运营收益。投资写字间产品还可以作为开发商资金运作的一种缓冲方式，如果住宅市场发展前景继续看好，尚可重新选择，减持手中的写字间产品，继续进入住宅市场;如果住宅市场回归理性，价格下降，则可以长期持有，获取稳定收益。

投资客“转战”商业地产

4月14日，国务院常务会议研究部署了关于遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

受新政影响，各地楼市成交量出现了一定萎缩。然而，一些商业地产受房贷新政影响并不大，一些嗅觉灵敏的投资客开始将部分资金转向商铺和写字间投资。地产有关人士告诉记者。楼市调控出来后，一些原本打算买房的投资客，现在基本上都来询问写字间了。

二季度北京、上海、深圳等地写字楼市场成交量均上涨

2014年在8月21日发布的中期业绩报告中，SOHO中国主席潘石屹表示，今年上半年北京和上海两地城市核心优质办公楼租赁需求持续旺盛。经过第一季度的短暂调整后，北京和上海优质办公楼租金水平再次呈现环比上升的局面。

此外第二季度末北京和上海优质办公楼的租金分别环比上升1.1%和1.3%，并保持高位平稳运行，空置率也持续行走在历史低位。

与此同时，高纬环球统计，二季度深圳甲级写字楼按建筑面积计算的平均有效租金为每月每平方米人民币233元(折合每月每使用平方米人民币327元)，较2014年第一季度上涨2.9%。

写字楼市场需求的猛增，促使商业性办公用地出让备受追捧。据介绍，2014年前5个月，深圳商业性办公土地出让金总额超过人民币308亿元，已超过2013年全年商业性办公用地出让金总额。

深圳各区域的甲级写字楼需求旺盛

深圳某高端写字间的相关负责人称：“新政后，来看房的人数明显上升，尤其是关注200-300平方米的小面积写字间的人比较多，成交量方面不但没有出现下滑，反而比政策出台前有所好转。之前人们之所以追捧住宅是因为进入的门槛低，首付比例低，利率也有优惠。现在进入的门槛被提高后，同区域价格更低的写字间自然更有市场了。”

在了解中发现，深圳各区域的甲级写字楼出租率都高于标准较低的写字楼，好地段、交通便利的一些高档写字楼出租率甚至可以达到100%,但是标准较低的写字楼出租率仅保持在30-60%之间，一些物业管理不理想的写字楼出租率甚至达不到30%。由此可见，随着沈阳经济的增长，本地企业崛起加上外地企业进入，他们对于写字楼的数量和品质要求也逐渐升高。那些品质高、配套全、能代表企业形象的甲级写字楼越来越受青睐。这也是投资客投资写字间的一个重要因素。