买或租写字楼不得不看的16条“潜规则”
发布时间：2016-05-24 作者：
对租户或业主来说，写字楼的户型、面积的设置是非常关键的。对于地产商来说，通常把面积分割得越小，销售速度会越快；但是，对于购买者或者租用者来说，这会严重影响写字楼本身的价值。所以不管是业主还是租户，在选择写字楼时，不得不注意这16条规则。
2、写字楼要讲究「地标含金量」，它甚至是一种无形的资产信用担保。从硬件上讲，所在道路越显赫，建筑造型越令人记忆深刻——有愉悦感的那种深刻，地标含金量通常就越高。
3、能称为地标的写字楼，通常都是由大牌建筑事务所设计。在买或租写字楼时，要特别注意建筑设计单位是谁——大牌建筑事务所至少在建筑造型（包括外立面）上拥有更高的美学保险度。建筑造型不仅是一个写字楼项目的脸面，更是入驻企业的直观形象。
4、写字楼的公共大堂，同样是企业形象的构成要素。通常情况下，大堂挑高越高，越显气派——楼书上一般都会写调高了几米。同时，大堂接待台的设计、顶上吊的灯、墙上挂的画等等，都会影响大堂的气质观感，但是这些你在期房预售时看不到的——所以，你最好选有写字楼开发经验的地产商。
5、从开发角度讲，写字楼比住宅复杂。有经验的地产商和没经验的比，造出的住宅通常未必有多大差别，但是造出的写字楼，差距会非常明显。
6、地下车库是检验一座写字楼品质高低的有效场所。当然，如果你买的是期房，是看不到的，但至少你可以关注这么两点：一是地下大堂是否有精装修效果图，二是地下车库通往地下电梯厅的动线。
7、电梯是要命的东西。电梯的数量、位置设计、升降速度（快的通常贵），都会影响上下班高峰期的人员疏散效率。那些需要排长队乘电梯的写字楼，租金很难高上去。
8、写字楼的户型面积段设置是非常关键的。对于地产商来说，通常把面积分割得越小，销售速度会越快；但是，对于购买者来说，这会严重影响写字楼本身的价值。户型面积被切得越碎，将来入驻的企业档次就越低，鱼龙混杂，再高级的写字楼，档次也下来了。我见过不少地段很好、建造标准很高的写字楼，就因为这个原因，租金一直高不上去。
9、所以，要尽量选那些整层销售的写字楼。有些写字楼，整层面积可以小到300平米左右。当然，如果购买力不够，那就尽量挑大户型占多数的写字楼——你买其中仅有少量的小户型。这些小户型的租金回报率，往往会更高。
10、尽量选精装修交付的写字楼。和住宅不一样，写字楼的精装修，是指吊顶、墙体、网络地板（又称为布线地板，安装方便各种强电、弱电的走线路径）以及空调、新风等基础硬件，入驻企业最快只需要花两三个星期在内部做一些空间隔断，就可以直接搬进去。这有利于缩短写字楼的租金培育期。
11、你还得关心一下空调。中央空调，听起来很高大上，但它是统一时间开冷气的，正常下班时间之后通常就会关掉，不然太浪费运营成本。但是，对于中国的企业来说，加班是常事，大夏天要是呆在没有冷气的办公室里加班，会迫使不少人换写字楼。冷气是不会为几家加班的企业单独开启的，就算会开启，费用也是高得吓人。
所以，最好关注一下，是不是空调VRV系统——简单说，就是可以单独计费、成本又相对可控的类中央空调。很多地产商不舍得装这种空调，因为它更贵。
12、如果不是景观资源异常独特，没必要选高楼层。地产商在销售定价时的楼层价差系数，在租金市场很难体现出来。
13、还要关注一下你看中的写字楼，是否预留了食堂空间。在办公室里吃外卖的写字楼，和可以到楼下食堂用餐的写字楼，租金很可能是不一样的。如果本身没有食堂，也要看看步行五分钟之内是否有足够充足的餐饮资源，关键是快餐店。因为，中高档餐饮店的功能只是便于老板的商务宴请，员工哪能天天吃大餐呢。
14、如果要求再高一点，还可以关心一下，写字楼本身配有中大型会议室吗？现在的企业办公文化，更注重分享交流，定期搞个培训，不定期搞个派对，自己的会议室就未必够用。写字楼本身要是就有大中型会议室可供临时租用，更能满足新一代入驻企业的需求。
15、楼下最好有咖啡馆。如果还没有，你最好把自己想象成星巴克高管，换位想一想会不会在这个写字楼的商铺里开店。
16、最后补充一点，写字楼的物业管理方，同样很重要。再好的硬件，都经不起物业管理方的折腾；一个站姿东倒西歪、制服丑到你想哭的保安，站在写字楼门口，影响的是所有入驻企业的形象观感。
事实上，无论是投资还是自用，写字楼的选购逻辑跟住宅有很大的不同。总之在买或租写字楼时，最好把自己站在员工的角度去看待和选择写字楼。舒适的办公环境才能留住更多的人才。写字楼应该是上班族的乐园，而不是老板的宫殿。
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