高地价有风险 去库存为何引发“地王潮”？

发布时间：2016-06-02　　作者：

据媒体报道，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的“地王”之争就已呈高烧之势。截至5月底，今年全国地王总数已超100宗，“高总价、高单价、高溢价”的土地出让，已成上半年房地产市场的最显著写照。

按理说，在楼市去库存的大背景下，开发商应该谨慎拿地才对，去库存的重要手段就是降房价，地价高了必然推高房价，是不利于降低开发成本的，为什么开发商仍然争当“地王”？详加分析就会发现，这股“地王潮”的出现，不仅与房地产业自身有关，也与去库存有关。

“地王”都出现在哪些地区？它们恰恰都出现在几个房价涨幅居前的热点地区，比如苏州、南京、合肥、杭州、佛山、北京昌平等地。在国家统计局前期公布的2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，位于前三位的正是合肥、厦门、南京，其房价环比上涨均超过5%，涨幅超过京沪。

这些地区房价的大幅上涨，除了自身吸引力之外，还受益于一线城市遭遇限购的外溢效应，尤其是一线城市的毗邻地区。楼市的火爆情绪必然会传导至土地市场，因而使得开发商争相在热点区域扎堆抢地。

其次，开发商并非不知道高地价的风险，但是不拿地就有“断粮”的风险，是自绝生路，经营模式的雷同逼得开发商硬着头皮也要拍地。就拿龙头企业万科来说，近年来万科宣称要转型为城市服务配套商，即便如此，万科依然没有放弃对“地王”的角逐，在此次“地王潮”中，与央企信达联手成为杭州“地王”。另据相关资料显示，2015年7月至2016年3月，万科共在41个城市拿下184幅地。

还应当注意到，尽管这些年中国房地产业的市场集中度得到很大提升，中小开发商逐渐退出市场，但依然算不上很高。据中国指数研究院的数据显示，2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，市场份额已近40%，这种格局必然导致厮杀的激烈。

更何况房地产市场中还有不少央企，尽管中央三令五申要求央企退出竞争性行业，事实上，此次“地王潮”的掀起和央企有很大关系。根据中原地产研究部统计数据显示：截至5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，合计成交金额为2013.29亿元，其中有27宗地被国企获得，成交金额达到1094.9亿元，占比均在54%左右。

第三，为了去库存，各地严控土地供应量。苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政，导致土地流拍。另一方面，政府在帮助居民买房上又采取了信贷宽松政策，如降息、下调二手房交易营业税、增加二套房信贷杠杆支撑、放宽公积金贷款申请门槛等，托市政策持续不断。与此同时，房地产企业的融资环境在不断改善，债券市场、股票一级市场纷纷重启关闭多年的涉房地产融资，使得开发商融资规模不断攀升，融资成本逐步走低。

这些政策效应叠加在一起，就产生了这样的现象：一些城市的房子卖得很快，开发商着急“补库存”、拍地也“不差钱”，但土地供应却非常有限，如此一来，诞生“地王”也就不奇怪了。

中央去库存的本意，最希望看到三四线城市去库存，现在却是热点城市“地王潮”的出现。这一反差该引起反思：收紧土地供应属于抑制供应，而信贷扩张和融资宽松助长需求，两者间该如何协调平衡，需要更为科学审慎地进行分析。

（文章来源：深圳商报）