写字楼成投资新宠 深房价涨因旧改项目越来越严格

发布时间：2015-03-30　　作者：

2014年，全国楼市整体低迷。前不久，国家统计局公布的最新数据让深圳的持币观望者更加纠结：2月份全国69个城市的房价同比下降了，唯独深圳的房价不跌反升。既不放开限购，也不降低房贷利率，深圳的房价还这么高？理由只有一个：没地了。

增量变存量 旧改成主流

深圳很独特，和其他城市不一样，其他城市开发增量土地，深圳不行，缺地啊。城市发展早已由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。现如今，这个存量土地供应都已经开始面临收紧。

深圳的土地供应由存量用地和增量用地构成。近两年的商住项目主要来源于存量用地，即城市更新项目。在深圳的土地市场供应方面，城市更新项目已成为主流。从近期深圳中原地产统计的2015年推盘项目中足以证明这一点，旧改项目的占比在五成。

住宅类城市更新项目的占比提高，必将导致土地增值和房价增值，进而带动周边住宅的房价升值；区域内住宅供应量会有显著增加，一定程度上又会抑制房价上涨；最终对周边住宅房价的影响还是要看以上两大因素的博弈。事实上，近两年来，深圳中心（资料、团购、论坛）区和周边区域尽管有大量住宅供应，但房价涨幅依旧十分明显，一手房涨幅普遍超过25%。原关外龙岗地区因为有一些高端商业地产进驻，住宅一手房价涨幅也超过全市平均涨幅5个百分点。显然，旧改项目占比的提高有利于深圳整体房价的上涨。

前不久，深圳市规划国土委公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(以下简称《计划》)。记者注意到，与以往不同，今年的《计划》中商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成。显然，这一变化的根源在于深圳近年的产业升级规划。“十二五”之初，深圳提出紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业，要求促进总部经济集聚发展，到2015年累计引进国内外大型总部企业30个以上。而这一系列招商背后，都需要土地的支持，需要将原有工业用地升级。深圳市规土委官员表示，深圳城市更新的主要目标是推动产业升级，但是前两年做得还不够，未来将加大对产业用地更新的支持力度，工改工的占比还会提升。鉴于当前的住宅市场情况，预计商住项目在旧改中的占比将会下降。从第一太平戴维斯发布的《深圳土地市场和城市更新报告》来看，今年深圳获批的商住用途城市更新项目的大幅缩水，这意味着，深圳面临宅地供应捉襟见肘的局面。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿向记者表示，深圳城市更新项目收紧一大信号就是，政府对“工改商”用地的管控会越来越严格。深圳此前由不少旧厂房项目更换用途为商住项目，增加商住项目的做法以后将难以实现，新获批的多是“工改工”项目。因为政府希望现有的项目进入实质性操作，因而“工改商”项目审批会越来越严格。即便是“工改工”的产业项目，很多也面临严格的政策管控，包括税收安排、配套设施使用条件，都会限制这类城市更新的利润空间。据悉，深圳列入规划审批的项目多达431项，但目前在建项目仅100个左右，实际开工率比较低。

对于这个信息的解读，业内人士很快就看出：深圳的住宅用地供应量已逐年下降，如果再减少旧改项目中的商住项目比例，将进一步推高深圳的房价。